胡志明市全新金融中心：甲级写字楼市场的新强劲引擎

未来绝大部分新增甲级写字楼供应将集中于金融中心区域内，展现出吸引国际银行、科技中心及全球能力中心入驻的广阔前景。

7月初，大华银行越南（UOB Vietnam）位于巴逊（Ba Son）区域、占地 4,570 余平方米的新总部大楼正式动工。该项目总投资额达 4.5 亿美元，规划建设 36 层，坐落于胡志明市越南国际金融中心（VIFC-HCMC）的规划范围内。

大华银行集团副主席兼总裁黄一宗先生表示，新总部大楼的建设彰显了集团对越南发展前景的坚定信心，并切合胡志明市打造国际金融中心的战略目标。

据世邦魏理仕（CBRE）预测，胡志明市写字楼总供应量将从今年的 170 万平方米增至 2030 年的 200 万平方米。在 2026 年至 2028 年期间，约 76% 的新增甲级写字楼供应将位于 VIFC-HCMC 的边界范围内。

VIFC-HCMC 于 2 月 11 日起正式投入运营，规划占地面积达 898 公顷，涵盖西贡坊、滨城坊及首添新都市区（安庆坊）。

在 8 月 11 日上午举行的越南国际金融中心投资促进会议上，VIFC-HCMC 执行机构副主席阮有勋副教授兼博士表示，该中心将配备符合国际标准的现代基础设施，规划包括甲级写字楼综合体、11 座高楼及一座 99 层的地标性超高层塔楼。

阮博士表示：“该地标工程位于首添，旨在形成视觉焦点，吸引战略锚点投资者及全球顶尖的项目开发商。”

世邦魏理仕越南公司写字楼租赁顾问部高级总监黎重孝先生认为，VIFC-HCMC 具备成为新增长引擎的潜力，将提升胡志明市写字楼市场在区域版图中的战略地位。

黎先生表示：“在未来 5 至 10 年内，我们预期 VIFC-HCMC 将助力吸引更多金融机构、跨国企业及高质量资本流，进而持续推动对国际标准甲级写字楼的需求。”

甲级写字楼市场目前需求旺盛。根据 Avison Young 的数据，第二季度胡志明市中心区域的甲级写字楼继续受到科技、金融、专业服务企业及外商直接投资（FDI）机构的高度关注。

综合上半年数据，该板块租金保持在每平方米每月 47 至 50 美元；空置率约为 16.7%。黎先生指出，尽管空置率看似偏高，但在过去一年中，甲级写字楼占到了实际净吸纳量（约 4.7 万平方米）的 90% 以上。

他分析道：“这表明企业租户在搬迁时，会高度侧重于建筑品质、地理位置及未来扩张能力，而非仅仅关注租金高低。”

专家指出，除传统商业银行外，VIFC-HCMC 甲级写字楼的潜在租户还包括金融科技（Fintech）、航空金融、航运金融及绿色金融等领域的专门机构。

此外，租户群体还涵盖信息技术企业及全球能力中心（Global Capability Center - GCC）。GCC 是跨国集团专门负责信息技术（IT）、研究与开发（R&D）、数据分析及创新变革的专业职能部门。

目前在 VIFC-HCMC 中，最具代表性的 GCC 为澳大利亚国民银行旗下的 NAB Innovation Centre Vietnam，拥有约 3,000 名专业软件工程师。阮有勋副教授表示，VIFC-HCMC 设立了在未来 10 年内吸引约 50 个 GCC 入驻的目标。“若每个 GCC 拥有约 3,000 名员工，我们将需要提供可容纳约 15 万名专业人才的办公空间，”他强调道。

黎重孝先生补充道，VIFC-HCMC 甲级写字楼的优势在于人力及运营成本仅为新加坡或香港的 20% 至 30%。然而，专家强调，若要在吸引全球顶尖企业方面提升竞争力，租户需要一个从基础设施到制度与法律全方位完善的可持续生态系统。

在基础设施方面，自 2019 年起，绿色建筑认证已逐步成为国际租户选址时的标准考量因素。新加坡的成功经验亦表明，大型金融集团通常要求建筑具备智能化系统、健康的工作环境、超过 1,600 平方米的大单层面积以及便捷的轨道交通（Metro）连接。

此外，VIFC-HCMC 具吸引力的投资环境亦为本地写字楼市场提供了间接的增长动力。运营 6 个月以来，来自国内外投资者及合作伙伴的意向投资总额已达约 200 亿美元。

REE 集团不动产管理总监 Jonas Ringstad 先生认为，投资者的信心不仅源于 VIFC-HCMC 所出台的开放性规章制度，更关键在于切实的执行落地。

他举例道：“投资者需要看到具体的运营里程碑，例如首家获批的国际银行、完成的首笔金融交易，以及仲裁机制首次处理争议纠纷的法律示范。”此外，专家建议 VIFC 需培育一个涵盖深层次、高复杂度业务领域的多元化市场，以持续吸引全球高端人才与行业专家。